中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第四十七期：強制停貸？律師建議應爭取合法手段
2022-07-19 中國質(zhì)量萬里行 點擊：次
“關注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第47期發(fā)布。
2022年7月11日-7月17日，中國質(zhì)量萬里行共收到62條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括金鵬地產(chǎn)、江蘇地華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、曲江新鷗鵬集團、華元房產(chǎn)、綠地控股、中南控股、正榮地產(chǎn)、恒大集團、安徽名流投資集團、中梁控股和合生集團。涉及的項目分別為金鵬麓山院、星雨華府、濰坊商谷·九境府、杭辰星萬里、綠地中南漫悅灣、光谷正榮府、恒大翡翠華庭鉑郡、名流棲鳳名城、中梁云麓傳奇和合生me悅。
經(jīng)統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：房屋質(zhì)量問題、項目停工、延期交付、實際交付與宣傳不符、預售資金未進入監(jiān)管賬戶、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質(zhì)量萬里行重點關注濰坊商谷·九境府、光谷正榮府、名流棲鳳名城共三個項目。其中，山東省濰坊市商谷·九境府業(yè)主稱，售樓時承諾首層大廳、電梯間墻面貼磚，實際交付為水泥墻面，與宣傳不符。此外，交付時房屋存在墻面空鼓，窗戶安裝縫隙過大，地面裂紋等質(zhì)量問題。湖北省武漢市光谷正榮府業(yè)主稱，合同約定2022年12月交房，實際從春節(jié)至今，施工進度緩慢，按現(xiàn)有進度或無法按時交房。安徽省銅陵市名流棲鳳名城業(yè)主稱，合同約定2021年年底交房，至今遲遲不交房，開發(fā)商未明確交付時間。此外，因工程款糾紛原建設單位停工退場，開發(fā)商與新施工單位之間存在經(jīng)濟糾紛，施工單位一直未進場施工。目前，棲鳳名城仍未復工建設。
濰坊商谷·九境府：開發(fā)商已推進整改交付質(zhì)量
近日，山東省濰坊市商谷·九境府的一位業(yè)主稱，項目于6月30日交付，然而，前來收房的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，實際交付多處與宣傳不符。“售樓時銷售人員承諾電梯間和樣板間入戶大廳一樣，電梯間墻面貼磚，現(xiàn)在變?yōu)樗鄩γ妫瑯翘菀彩撬嗯_面，與宣傳的高品質(zhì)樓盤不符，甚至都不如回遷房。”一位業(yè)主表示。
另一位業(yè)主則表示，“開發(fā)商為了趕工期完成交付，對于房屋質(zhì)量把控不嚴格，收房時發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題。包括墻面空鼓，窗戶安裝縫隙過大，地面養(yǎng)護不到位出現(xiàn)裂紋等。”
公開資料顯示，濰坊商谷位于山東省濰坊市坊子區(qū)北海路南段，由曲江新鷗鵬文化教育控股集團負責開發(fā)建設，系曲江新鷗鵬集團旗下項目。項目占地面積為45萬平方米，建筑面積約80萬平方米，樓棟總數(shù)為28棟樓，包括19棟洋房和9棟聯(lián)排別墅。此外，地塊內(nèi)還規(guī)劃了購物中心、商街、寫字樓等商業(yè)業(yè)態(tài)，開發(fā)商稱將建設一座“80萬方全能生活大城，為濰坊樹立新一代生活標桿”。
針對業(yè)主反映的“電梯間未貼磚，與宣傳不符”這一問題，濰坊商谷·九境府售樓處工作人員于7月13日表示，電梯間、樓梯的問題向集團總部反映后，目前的處理方案是做品質(zhì)提升，墻面貼磚、樓梯踏步貼磚，每一樓棟會有相應的完工交付日期。
關于業(yè)主反映的“墻面空鼓、地面開裂”等施工質(zhì)量問題，坊子區(qū)住建局于7月7日通過人民網(wǎng)領導留言板表示，受疫情及天氣因素影響，施工時間縮短。目前開發(fā)商全力組織各分項工程施工，每個分項在合理調(diào)度、穿插施工中有序進行，同時嚴控質(zhì)量關，發(fā)現(xiàn)問題及時做出整改，相應審查整改均記錄在案，保證工程質(zhì)量合格過關。在業(yè)主收房或入住期間，如發(fā)現(xiàn)主體內(nèi)功能板塊(如門窗、欄桿等)有問題的，將嚴格根據(jù)相關條款進行及時的維修處理。
武漢光谷正榮府：施工進度和資金監(jiān)管受關注
武漢光谷正榮府業(yè)主表示，“從去年年底到現(xiàn)在，項目施工進度十分緩慢。原定2022年12月份交房，按現(xiàn)有進度來看，或無法按時交房。”
公開資料顯示，光谷正榮府位于湖北省武漢市東湖高新區(qū)光谷四路與流芳園橫路交匯處，由武漢正楚置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設，系正榮地產(chǎn)旗下項目。
業(yè)主表示，項目施工進度緩慢與監(jiān)管資金劃撥困難有關。“據(jù)業(yè)主從施工單位處了解，監(jiān)管賬戶劃撥施工款流程非常慢，嚴重影響項目工期，施工方有點消極怠工甚至想停工。”
另有業(yè)主表示，“光谷正榮府監(jiān)管資金在多方協(xié)商努力下準備轉至東湖高新區(qū)監(jiān)管，以用于保交房，目前獲知光大銀行不同意將監(jiān)管資金轉入東湖新技術開發(fā)區(qū)監(jiān)管，想用于先還‘開發(fā)貸’，從而減少銀行的風險。”
對此，武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)自然資源和規(guī)劃局房產(chǎn)管理科于7月14日表示，根據(jù)開發(fā)商與業(yè)主簽署的《武漢市商品房買賣合同》約定交房時間為2022年12月31日，項目目前正在建設中。“關于該項目施工無進展的問題，我局高度重視，立即開展調(diào)查，經(jīng)我局工作人員近期趕赴現(xiàn)場核實，該項目共12棟，高層6棟，疊拼6棟，全部已封頂，外立面裝修已完成92%，小區(qū)內(nèi)路面平整完成75%，綠化完成25%。高層室內(nèi)精裝修已開始進場施工中，目前施工進度正常。關于該項目資金監(jiān)管劃轉的問題，區(qū)局已向銀行提交開戶申請，目前光大銀行還在審批材料中。”
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，項目資金監(jiān)管銀行無權私自將項目資金挪至它用。首先，預售資金雖然放在監(jiān)管銀行里，但是所有權并非監(jiān)管銀行，其僅僅只是監(jiān)管而已，不是所有權人，無權私自挪用，無權私自處分，嚴重違反了《民法典》等相關規(guī)定。其次，在相關規(guī)定所賦予監(jiān)管銀行的權限中，也未授予監(jiān)管銀行這一權力，私自挪用顯然屬于無權操作。
安徽銅陵名流棲鳳名城：停工一年多 住建局再次督促復工
安徽銅陵名流棲鳳名城一位業(yè)主表示，購房時合同約定2021年12月31日交房，實際上項目已經(jīng)停工一年多。開發(fā)商曾承諾2022年5月20日全面復工，未兌現(xiàn)承諾，后又稱6月30日復工，再度失約。
公開資料顯示，名流棲鳳名城位于安徽省銅陵市獅子山區(qū)青山大道以西、銅井路以北，由銅陵市名流房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)建設，系安徽名流投資集團旗下。項目建筑面積約17萬平方米，規(guī)劃建設53棟6層洋房、5棟11層小高層以及10棟18層小高層。處于停工狀態(tài)的17#、18#、19#、20#、21#、25#、26#、27#共8棟樓于2019年8月18日開盤。
2022年6月6日舉辦的延期交付業(yè)主訴求協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商稱力爭2022年6月底前復工建設，2022年9月底交房。
“實際上，棲鳳名城未按照承諾復工建設。”一位業(yè)主表示。
針對項目停工的問題，銅陵市住房和城鄉(xiāng)建設局通過人民網(wǎng)領導留言板表示，名流棲鳳名城地塊一(二期)17-21#、25-27#8棟原屬銅陵建鑫建筑安裝有限責任公司(以下簡稱“建鑫公司”)承包，施工至主體封頂、墻體粉刷、窗框施工完成，進入裝飾工程掃尾施工階段后，因工程款糾紛，建鑫公司停工退場。2021年8月，施工單位變更為池州市振華建筑安裝工程有限公司，但因開發(fā)商與施工單位之間經(jīng)濟糾紛等原因，振華公司一直未進場施工。
對此，銅陵市住房和城鄉(xiāng)建設局表示會再次督促開發(fā)商和建設公司盡快復工，并將確切的復工時間和計劃交房時間告知全體業(yè)主。
重點投訴問題：“強制停貸”需法律支持
近日，包括江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、湖北武漢綠地光谷星河繪、湖南長沙新力鉑園、北京禹洲朗庭灣、河南鄭州名門天境等項目業(yè)主因收房無期發(fā)布“強制停貸告知書”，引發(fā)市場關注。
業(yè)主停貸的原因主要包括以下兩個方面：一是項目大面積、長時間停工，部分項目雖然復工，但是屬于“表演式”復工，并沒有真正進入到完全施工的階段。二是預售資金未進入監(jiān)管賬戶，貸款銀行在房屋主體結構未封頂之前即發(fā)放按揭貸款，資金監(jiān)管不到位，導致購房款不能進入到施工和工程階段。
業(yè)主通過《強制停貸告知書》表達限期復工的訴求，然而，強制停貸是否受法律支持呢?
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，首先，對于不少爛尾樓而言，銀行違規(guī)放貸是其中一個很重要的間接原因。“然而，司法實踐中，很少有法院會直接判在這種情況可以直接實現(xiàn)停貸。即使有，也是很少一部分。”
其次，如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒有達成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執(zhí)行。除非按揭合同中增加一個關于銀行違規(guī)放貸的違約責任。
最后，根據(jù)以往類似案件的經(jīng)驗，購房人要實現(xiàn)停貸的目的一般有兩類法律手段：第一類是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴。但是這種情況不多，更多是后面的這一類。第二類是視情況綜合運用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動停貸協(xié)議的達成。
明星項目
上周，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報輿情研究室基于市場認可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務品質(zhì)及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括武漢市萬科光瀾道、杭州市江明月朗園、廣州市越秀·和樾府、佛山市新希望悅瓏灣和上海市融創(chuàng)未來金融城。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護消費者權益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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