大家對(duì)我預(yù)測(cè)2007年房的下降幅度感到不理解，感到出乎意料之外，言下之意，是象我這樣的一個(gè)非常理性的學(xué)者會(huì)作出與大家如此與眾不同的預(yù)測(cè)。所以我要給個(gè)解釋。
我要回答的問(wèn)題：這樣的預(yù)測(cè)有一個(gè)什么樣的提前。我說(shuō)的這個(gè)前提就是我們國(guó)家目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在高速增長(zhǎng)，工業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁，出口量持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)家的財(cái)政收入又有了大幅度上升。這一些因素，讓我們大家感覺(jué)到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度能夠保持在一個(gè)較快較好的水平上。但是，我們也應(yīng)該看到，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也存在著巨大的壓力，深層次上存在著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。已經(jīng)有好多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都提出了這個(gè)問(wèn)題。比如，香港的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平先生，他認(rèn)為下一輪房地產(chǎn)業(yè)盤(pán)整，有30%甚至更多一些房地產(chǎn)商要關(guān)門(mén)歇業(yè)；比如，青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉先生，比如金融專(zhuān)家巴曙松教授，鐘偉教授，他們都在不同的場(chǎng)合提到房地產(chǎn)問(wèn)題，前不久中國(guó)人民銀行出了文件，為房地產(chǎn)信貸提出了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)警，總之，大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的情形快要到頭了，許多警惕大幅度下跌的負(fù)面影響。有些問(wèn)題他們的文章里講到了，有些沒(méi)有講。
我覺(jué)得我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展中確實(shí)存在著一系列深層次的問(wèn)題。主要是生產(chǎn)的發(fā)展是通過(guò)大量的資源投入得來(lái)的，資源的使用效率較低，我們國(guó)家生產(chǎn)一噸鋼、一噸化肥、一噸糧、一噸相關(guān)工業(yè)品，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，資源投入的比例少說(shuō)是150%，多的是300%到500%。我們的可持續(xù)發(fā)展的壓力非常大。我們的工業(yè)發(fā)展許多情況是拼消耗、拼資源得來(lái)的，許多地方的資源開(kāi)采是破壞性開(kāi)發(fā)，水資源壓力日益沉重，污染幾乎無(wú)所不在。今年年初兩會(huì)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，節(jié)能降耗、促進(jìn)企業(yè)兼并重組，走集約化發(fā)展模式。最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放，又處在工業(yè)化進(jìn)程和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快的歷史階段，節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境形勢(shì)十分嚴(yán)峻，完成節(jié)能降耗和污染減排的任務(wù)非常艱巨。其次是提高自主創(chuàng)新能力問(wèn)題。創(chuàng)新的企業(yè)數(shù)量少，創(chuàng)新的成果少，創(chuàng)新的動(dòng)力在下降。這也是前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。第三個(gè)是城市化問(wèn)題。我們社會(huì)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被打破了，每年有上千萬(wàn)的農(nóng)村勞動(dòng)力來(lái)到城市就業(yè)，找工作，但城市也面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多已經(jīng)就業(yè)的人員可能在調(diào)整中被擠壓出來(lái)，成為待業(yè)群體。機(jī)械化、流水線(xiàn)，大家知道，都是會(huì)排斥勞動(dòng)的，勞動(dòng)的異化，那么要開(kāi)辟更多的就業(yè)門(mén)路，不僅要消化從流水線(xiàn)與產(chǎn)品升級(jí)換代中排擠出來(lái)的勞動(dòng)力，還要消化每年500到600萬(wàn)高等院校畢業(yè)生，農(nóng)村流入城市的人數(shù)據(jù)我們估算，每年增加數(shù)可能達(dá)到1000萬(wàn)。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，耕作水平的提高，可以分離出大量的勞動(dòng)力。五十多年來(lái)，國(guó)家的二元化結(jié)構(gòu)，剝奪農(nóng)村，剝奪農(nóng)業(yè)，發(fā)展工業(yè)，現(xiàn)在政策上已經(jīng)在回報(bào)農(nóng)村，反哺農(nóng)業(yè)，關(guān)注與提高農(nóng)民生活問(wèn)題，但是，我們?nèi)绾谓o他們提供更多的機(jī)遇，讓他們進(jìn)得了城，生活得下去，能夠安居樂(lè)業(yè)。所以，我覺(jué)得上面的問(wèn)題是我們討論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房?jī)r(jià)問(wèn)題的一個(gè)大前提。
講完了這個(gè)前提，我們就進(jìn)入正題。關(guān)于房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題。也不展開(kāi)講。就直接講理由了。為什么我會(huì)預(yù)測(cè)在2007年房?jī)r(jià)下降25%。我想有這樣的一些問(wèn)題和大家一起探討。
一、房?jī)r(jià)臨近拐點(diǎn)，目前距離全線(xiàn)下跌只差一張紙了
這種現(xiàn)象從06年的房?jī)r(jià)上面可以看得出來(lái)。上海地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)再升也無(wú)力，盡管多少人、多少捧漲的專(zhuān)家搖唇鼓舌也不行了。樓市距離人們的實(shí)際消費(fèi)能力太遙遠(yuǎn)了，托市、拉升都快不見(jiàn)效了。在動(dòng)不動(dòng)就是萬(wàn)元的房?jī)r(jià)面前，炒房者也開(kāi)始縮手了，真正的買(mǎi)房居住的人更是不會(huì)出手。所以會(huì)出現(xiàn)觀望景象。報(bào)紙報(bào)道了，最近的樓市是觀望的人減少，出手的人也在減少。打氣也沒(méi)有用。大家知道，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，利益集團(tuán)是空前強(qiáng)大的，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量是極其巨大的，但是就是這樣，房?jī)r(jià)抬升的能力也到了強(qiáng)弩之末了。相信大家和我是一樣的感覺(jué)。前不久，央行是首次提出了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)警，要求全國(guó)銀行系統(tǒng)防止由于房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)銀行貸款的經(jīng)濟(jì)損失與爛帳。也是前不久，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平說(shuō)，最近的一度時(shí)期可以有一大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要被淘汰。去年年底的時(shí)候，許多人讓我預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，我說(shuō)，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，甚至?xí)苄昂酰俏垂_(kāi)。因?yàn)椋腋杏X(jué)我對(duì)房?jī)r(jià)的規(guī)律還未研究透。現(xiàn)在的情況不同。據(jù)有關(guān)資料介紹，有80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于不惜血本拿地，資金鏈高度緊張，比如，大名鼎鼎的順馳地產(chǎn)，從高峰跌落，出售主要股權(quán)，有50%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈處于非常緊張的狀態(tài)，某種意義上是硬撐著。目前全國(guó)銀行正在全面對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊銀根，清查連環(huán)抵押的問(wèn)題，并且房貸要增加首付，這些情況大家都看到了。許多開(kāi)發(fā)商明升暗降，售樓小姐的態(tài)度大大的好的，這其中有多種因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)在高位維持不住必然有崩盤(pán)的時(shí)候。大家知道，房?jī)r(jià)血崩的時(shí)候，象一個(gè)木桶，不在于最長(zhǎng)的一塊板，而在于最短的一塊板，只要有最短的一塊板崩塌了，房?jī)r(jià)就會(huì)一瀉而下。那么，從順馳地產(chǎn)的崩潰開(kāi)始，小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為保住老本，回籠資金是必然的。降價(jià)是不可避免的。人們會(huì)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。為什么買(mǎi)漲，是因?yàn)橄嘈挪毁I(mǎi)會(huì)繼續(xù)漲。為什么不買(mǎi)跌，是因?yàn)橄嘈欧績(jī)r(jià)并沒(méi)有降到谷底。就是這樣，而這樣的時(shí)刻為之不遠(yuǎn)。
二、房?jī)r(jià)什么時(shí)候跌，有經(jīng)濟(jì)規(guī)律制約
不想跌那沒(méi)用。不依人的意志為轉(zhuǎn)移。研究一下近二十年世界各國(guó)發(fā)生的房?jī)r(jià)暴漲的情況。大體上有個(gè)房?jī)r(jià)與居民家庭年收入比數(shù)據(jù)可供參考。聯(lián)合國(guó)有個(gè)關(guān)于合理房?jī)r(jià)與城市居民的家庭年收入指導(dǎo)線(xiàn)，大約是家庭年收入的3-5倍，世界銀行有一個(gè)數(shù)據(jù)，上限是不到6倍，目前北美西歐國(guó)家的房?jī)r(jià)是年收入的三倍多一點(diǎn)，這個(gè)情況許多專(zhuān)家都介紹了。那么，如果遇到房?jī)r(jià)暴漲，什么樣的情況算是進(jìn)入拐點(diǎn)呢？從感覺(jué)上來(lái)說(shuō)，是購(gòu)房者感覺(jué)無(wú)力承受，炒房投機(jī)者感覺(jué)已經(jīng)失去投資價(jià)值的時(shí)候。從數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，最高的房?jī)r(jià)接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到這個(gè)數(shù)字上，人們自然無(wú)法相信房?jī)r(jià)會(huì)再漲上去，那么就是跌落的拐點(diǎn)。我們國(guó)家的城市房?jī)r(jià)，用城市家庭人均年收入來(lái)比，大中城市幾乎全都超過(guò)10倍，北京、上海等地超過(guò)15倍。這里補(bǔ)充說(shuō)明一下，城市房?jī)r(jià)是指城市里工作人群能夠居住并能夠到城市里上班的領(lǐng)域，那種把市郊區(qū)的房、遙遠(yuǎn)距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的房?jī)r(jià)參與到城市房?jī)r(jià)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)平衡的做法是完全不科學(xué)的。那么這樣一個(gè)情況，我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)越過(guò)了拐點(diǎn)，瀕臨下降的前夜。許多人的感覺(jué)與科學(xué)分析是有差距的。要看到這一問(wèn)題的內(nèi)在因素。
另外，房子有沒(méi)有投資價(jià)值是可以測(cè)量的。最突出的比較是用房租來(lái)比較。因?yàn)椋绻阌?00萬(wàn)元，通常希望投資10年，資產(chǎn)增值一倍，這不算多。所以我們說(shuō)，房產(chǎn)的值不值可以用房租來(lái)測(cè)試。你花一百萬(wàn)的買(mǎi)的房子，出租出去，如果每個(gè)月的房租不值2萬(wàn)元，就不值了，這是國(guó)外的通常的做法。就是，房租的50倍應(yīng)當(dāng)?shù)扔诜績(jī)r(jià)了。中國(guó)的情況比較復(fù)雜，但我想，房租的100倍應(yīng)該等同于房?jī)r(jià)，決不能再高了。現(xiàn)在100萬(wàn)元購(gòu)的房子，用來(lái)出租，可能4000元都租不出去，這太成問(wèn)題了。有的連3000元都租不出去。北京有許多地方，100萬(wàn)元的房子，2000元都出租不出去。房租是體現(xiàn)房?jī)r(jià)睛雨表。作為專(zhuān)業(yè)研究人員，我們要研究是那些人群現(xiàn)在買(mǎi)房的，比如，我們認(rèn)為，早在2003年前，有足夠資金的人員，已經(jīng)解決了住房寬裕的問(wèn)題，到了04年與05年，主力消費(fèi)群體是白領(lǐng)，但基本上是首付加月供的群體，經(jīng)濟(jì)壓力不是太大的。到了2006年，本地白領(lǐng)消費(fèi)能力比較較弱的群體在買(mǎi)房，首付都?jí)毫艽蟮囊蛔濉Ｋ猿鍪忠呀?jīng)特別謹(jǐn)慎，那么，現(xiàn)在買(mǎi)房人的主力群體是外地人，外地的有錢(qián)人，也有相當(dāng)?shù)母瘮≠Y金在洗錢(qián)，當(dāng)然，還有外地炒房的，本地炒房的現(xiàn)在是資金連環(huán)抵押的白領(lǐng)居多。就是這樣一批人，在投資購(gòu)房。你看，山西的煤老板，溫州的炒房團(tuán)，為什么炒，你一深入，就會(huì)知道房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況是怎么一會(huì)事。為什么房地產(chǎn)商開(kāi)盤(pán)都在造勢(shì)，都有一個(gè)插紅旗的進(jìn)度表，其實(shí)大多是假的，是推波助瀾用，鼓動(dòng)人們上套的辦法。好在政府已經(jīng)察覺(jué)了，用網(wǎng)上公示的辦法來(lái)阻止。為什么輿論會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)榻鼛啄攴康禺a(chǎn)的廣告是媒體的主要資金來(lái)源，看在錢(qián)的份上，沒(méi)有媒體會(huì)不動(dòng)心，那么少登載或不登載的不利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的言論是正常的。易憲容先生說(shuō)房?jī)r(jià)，不說(shuō)到根本上，所以是房地產(chǎn)商的好搭檔，一個(gè)唱紅臉，一個(gè)唱黑臉，相得益彰。百姓是善良的，缺少理性，看表象多，所以，最容易上當(dāng)，最容易被圈走家庭財(cái)富的也是這些人。沒(méi)有辦法，象我的老娘，聽(tīng)人家說(shuō)豆粉特別好，價(jià)錢(qián)特別低，就把上面僅有一點(diǎn)豆粉，下面全是山竽粉的一麻袋給買(mǎi)下來(lái)，然后笑呵呵的分給兒子，只到我們一把上面揭開(kāi)，才知吃了大虧，沒(méi)有辦法，老人沒(méi)人經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，就這樣啊！
三、政府再出重拳調(diào)控房?jī)r(jià)已經(jīng)勢(shì)在必行
有六大理由。這方面質(zhì)疑的人最多。從2005年初兩會(huì)以來(lái)，數(shù)十個(gè)文件出臺(tái)，十二道金牌沒(méi)有能剎住房?jī)r(jià)暴漲的勢(shì)頭。許多人斷定政府即使再出手也無(wú)法阻止房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭。這里，我要說(shuō)，你們的想法誤解了政府。我是這樣來(lái)看這兩年的宏觀調(diào)控的：第一，這是一個(gè)轉(zhuǎn)型期，人們對(duì)城市政府的定位不是很清楚。發(fā)展經(jīng)濟(jì)，大力開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，建設(shè)形象工程，這一條路從公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路到被質(zhì)疑，到進(jìn)行調(diào)整，有這樣的一個(gè)認(rèn)識(shí)過(guò)程。二是對(duì)房?jī)r(jià)高企帶來(lái)的后遺癥看清楚也要一個(gè)過(guò)程。近兩年看清楚了，房?jī)r(jià)高企，土地出讓過(guò)程中腐敗，批地過(guò)程中的腐敗，然后加上利益集團(tuán)輪番鼓噪房?jī)r(jià)上漲的宣傳。但是其實(shí)這依然不是最主要的。
最主要的是六大理由，一是高漲的房?jī)r(jià)，使得原有的城市居民被擠壓得向郊區(qū)發(fā)展，中低收入階層相對(duì)貧困化，沒(méi)有分享到改革的成果。
有研究資料說(shuō)論家庭收入，70%以上城市居民買(mǎi)不起房。少量的居民為了改善居住條件，市區(qū)的買(mǎi)不起了，不得不向遠(yuǎn)距離的郊外轉(zhuǎn)移，而他們?nèi)匀灰匠鞘欣锷习啵蟠笤黾恿诉@樣一批人群的痛苦程度與生活壓力，這樣一批人可能要占到城市居民的20%了，口袋的收入低，上下班的費(fèi)用不少，每天在路上耗著的時(shí)間三到四個(gè)小時(shí)。辛苦程度增加了，經(jīng)濟(jì)壓力提高了，疲勞與精神狀態(tài)都有問(wèn)題，這樣整個(gè)中低收入群體都感受到這個(gè)壓力，這個(gè)壓力也是對(duì)著房地產(chǎn)的和房?jī)r(jià)的，也是針對(duì)和諧社會(huì)的。
二是高漲的房?jī)r(jià)，使得從農(nóng)業(yè)中分離出來(lái)的大量農(nóng)村勞動(dòng)力在農(nóng)村里找不到出路，在城市里也難以生存，成了城市的邊緣人，城市里有著大量流動(dòng)而不扎根的人口。
流民最大的問(wèn)題是社會(huì)穩(wěn)定。古人說(shuō)，衣食足，知榮辱。如果一個(gè)人的正常生存有問(wèn)題，搞不好就會(huì)犯罪，這種無(wú)特定對(duì)象的犯罪目前數(shù)量增加較快，動(dòng)不動(dòng)綁架，動(dòng)不動(dòng)就殺死全家，這種案例為什么多起來(lái)？是貧富懸殊的結(jié)果。富人要想活得自在，更需要一個(gè)和諧社會(huì)。就是讓最貧窮的一部分人能夠有基本的生存空間。和諧社會(huì)，對(duì)窮人富人都是需要的，現(xiàn)在富人的形象越來(lái)越差，不是單個(gè)富人的問(wèn)題。政府建設(shè)和諧社會(huì)，首要的是保障居住在城市、工作在城市的人群能夠買(mǎi)得起房。政府相關(guān)部門(mén)對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也在提高。這是發(fā)展中的問(wèn)題。