首先公司目前持有冠城正業(yè)60%的股權(quán)，該股權(quán)是公司于2004年8月、2007年8月30日分別受讓北京嘉凱置業(yè)有限公司、熊鷹所持有的冠城正業(yè)40%、20%的股權(quán)。冠城正業(yè)另40%股權(quán)持有者與公司無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。
其次公司與中信信托投資有限責(zé)任公司不存在媒體所報(bào)道的預(yù)售登記融資信托行為。
第三冠城正業(yè)此項(xiàng)交易完全為市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)行為。目前，交易雙方正在按公司所披露的信息積極履約，不存在其他任何形式的利益輸送行為。
本報(bào)記者隨后致電冠城大通，董秘辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示，買(mǎi)賣(mài)完全是出于雙方自愿，不存在利益輸送。為什么不是直接出售而是通過(guò)中信信托？該負(fù)責(zé)人并未解釋。關(guān)于市場(chǎng)人士指出的交易是出于避稅的目的，該負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)。
神秘交易模式
冠城大通否認(rèn)了該交易模式為違規(guī)的預(yù)售登記融資信托行為，而信托業(yè)界人士指出，交易標(biāo)的是預(yù)售房，也是預(yù)售房融資的一種，至于該以怎樣的名詞來(lái)表達(dá)在這筆交易中似乎并不重要。
根據(jù)冠城大通公告所披露的公開(kāi)資料，有三位不愿透露姓名的信托業(yè)界人士分別向本報(bào)記者分析了太陽(yáng)星城和中石油的交易案例。其中一位指出，太陽(yáng)星城事件中，北京冠城的融資行為及北京華油購(gòu)房行為的實(shí)際操作人應(yīng)為興業(yè)銀行北京分行，涉及的信托公司包括中誠(chéng)信托及中信信托。興業(yè)銀行北京分行、中誠(chéng)信托、中信信托與北京冠城及其關(guān)聯(lián)公司發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系如下：
興業(yè)銀行北京分行(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“興業(yè)北分”)對(duì)北京冠城及關(guān)聯(lián)公司的表內(nèi)貸款4筆，金額分別為5億元、3億元、6億元、7億元，其中3億和6億規(guī)模的貸款均發(fā)生過(guò)展期。興業(yè)北分對(duì)北京冠城及關(guān)聯(lián)公司的委托貸款3筆，金額分別為6億元、2.5億元、2億元，3筆委貸均發(fā)生過(guò)展期，其中6億元委貸的委托人為北京華油，于2006年7月發(fā)生。
中誠(chéng)信托對(duì)北京冠城及關(guān)聯(lián)公司發(fā)放的集合信托貸款2筆，金額分別為5億元及4億元的低息貸款，托管銀行為興業(yè)北分。中誠(chéng)信托對(duì)北京冠城及關(guān)聯(lián)公司發(fā)放的單一信托貸款4筆，金額分別為5億、6億、4億、7億，未披露委托人，其中6億單一信托貸款委托人可能為北京華油。
中信信托與北京冠城及北京華油發(fā)生的太陽(yáng)星城購(gòu)房項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)生起始時(shí)間、項(xiàng)目初始時(shí)的信托模式均未披露。中信信托于2009年6月與北京冠城發(fā)生低息貸款5億元。
興業(yè)北分、中誠(chéng)信托及中信信托對(duì)北京冠城及其關(guān)聯(lián)公司的部分貸款的發(fā)放時(shí)間及貸款償還時(shí)間有明顯接續(xù)跡象，應(yīng)為借新還舊的安排。冠城集團(tuán)韓國(guó)龍為福建四大家族之一，是興業(yè)銀行鼎力支持的福建企業(yè)之一，興業(yè)銀行在其中進(jìn)行貸款安排合情合理。
中誠(chéng)信托6億單一貸款與北京太陽(yáng)宮售崇文危改房給北京華油的時(shí)間重疊，且與公告所稱(chēng)“買(mǎi)受人已于2008年9月30之前支付房款6億”的內(nèi)容、抵押物及金額相匹配，有可能為北京華油委托中誠(chéng)信托以債權(quán)轉(zhuǎn)房產(chǎn)方式發(fā)生的購(gòu)房行為。北京華油委托中信信托購(gòu)買(mǎi)太陽(yáng)星城房產(chǎn)的事件應(yīng)與上述中誠(chéng)信托情況相近，只是交易模式不同。
避稅嫌疑
前述分析人士總結(jié)說(shuō)，這樣的交易模式，一是為房地產(chǎn)企業(yè)提供了融資，二是中石油為員工低價(jià)購(gòu)房提供了變相的補(bǔ)貼，三是避稅。
他進(jìn)一步分析說(shuō)，中信信托購(gòu)房項(xiàng)目委托人為北京華油，信托成立時(shí)的信托資金運(yùn)用方式未對(duì)外披露，資金運(yùn)用方式可以為購(gòu)買(mǎi)太陽(yáng)星城房產(chǎn)，或存續(xù)債權(quán)轉(zhuǎn)為受讓資產(chǎn)的方式進(jìn)行，并同時(shí)受讓熊鷹及冠城新紀(jì)持有北京冠城總計(jì)40%的股權(quán)。信托到期時(shí)冠城大通回購(gòu)信托所持股權(quán)，并可通過(guò)工會(huì)認(rèn)購(gòu)信托受益權(quán)的方式發(fā)行轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，用于認(rèn)購(gòu)北京華油持有的信托受益權(quán)，之后再對(duì)個(gè)人進(jìn)行分配，以達(dá)到房產(chǎn)轉(zhuǎn)至個(gè)人名下且不需再次支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契稅的目的。
興業(yè)北分以表內(nèi)貸款、委托貸款、集合信托貸款、單一信托貸款等方式為北京冠城及其關(guān)聯(lián)公司提供多筆低息或平息融資，每筆融資業(yè)務(wù)除貸款利率之外，應(yīng)存在另一份收益收取的協(xié)議，即將該部分收益補(bǔ)貼至所購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)格上。
對(duì)于冠城大通來(lái)說(shuō)，將貸款利率降低，差額部分在房產(chǎn)交易價(jià)格上體現(xiàn)，于房產(chǎn)售出時(shí)降低稅費(fèi)的繳納也有極大好處(主要為所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅)。
目前最大的爭(zhēng)議主要是價(jià)格方面。中石油通過(guò)中信信托向冠城發(fā)放“貸款”(一部分貸款一部分股權(quán)投資)，信托貸款的保障措施有房屋和土地抵押，還有股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但是中石油發(fā)放貸款的高額收益并未通過(guò)貸款利息等方式體現(xiàn)，而是通過(guò)員工低價(jià)購(gòu)房(市價(jià)是每平方米23000元，中石油員工以每平方米9000元購(gòu)買(mǎi))的方式實(shí)現(xiàn)。
前述三位信托業(yè)界人士的其中之一向本報(bào)記者指出，如果開(kāi)發(fā)商以24000元出售房屋，將承擔(dān)相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅和土地增值稅等等稅費(fèi)；若按不到每平米9000元來(lái)計(jì)算稅收，其中所涉嫌少繳的稅款將是巨大的。中石油若按24000元購(gòu)房，再以9000元出售給員工，則相當(dāng)于將巨大的差價(jià)直接補(bǔ)貼給員工，需要繳納巨額的企業(yè)、個(gè)人所得稅(稅率可達(dá)45%)。
關(guān)于這一點(diǎn)，稅法有明確的規(guī)定：對(duì)于房地產(chǎn)商將會(huì)按其同期商品房銷(xiāo)售收入的平均售價(jià)來(lái)計(jì)算征收相關(guān)稅費(fèi)；對(duì)于中石油出借資金的利益鏈條，只要查清其真實(shí)收益者，將按實(shí)際收益金額(即：所購(gòu)房的市面價(jià)與實(shí)際價(jià)的差額)計(jì)征相關(guān)稅費(fèi)(包括個(gè)人所得稅)。根據(jù)案例中的交易結(jié)構(gòu)，若按稅法有關(guān)規(guī)定，中石油、房地產(chǎn)商、中信信托三方需補(bǔ)繳相應(yīng)的稅款。
北京華油通過(guò)中信信托進(jìn)行房產(chǎn)交易的作用主要有以下幾點(diǎn)：如由北京華油直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，再通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式將房產(chǎn)落實(shí)到個(gè)人，會(huì)需要繳納兩道契稅。而通過(guò)信托預(yù)購(gòu)房產(chǎn)，由中石油工會(huì)認(rèn)購(gòu)信托受益權(quán)，再對(duì)工會(huì)個(gè)人進(jìn)行房產(chǎn)的分配，則可以免繳一次契稅。
冠城大通的融資中，較大一部分是由興業(yè)北分進(jìn)行的貸款安排，如通過(guò)中信信托進(jìn)行房產(chǎn)交易，甚至可以由北京華油委托中信信托購(gòu)買(mǎi)興業(yè)北分或中誠(chéng)信托對(duì)冠城大通的存量債權(quán)，再以債權(quán)作價(jià)抵付房屋價(jià)款，一方面緩解了現(xiàn)有存量債權(quán)壓力，同時(shí)達(dá)到了購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的。
分析人士還指出：中信信托的購(gòu)房項(xiàng)目，可通過(guò)多種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)達(dá)到個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的，但其中的重點(diǎn)并非信托的結(jié)構(gòu)模式，而在于興業(yè)北分的貸款安排及其背后。
盡管“購(gòu)房門(mén)事件”爭(zhēng)議巨大，前述信托業(yè)界人士仍舊認(rèn)為，中石油的職工確實(shí)為國(guó)家貢獻(xiàn)多、工資低，而中石油給員工謀點(diǎn)福利非常正常。整個(gè)交易環(huán)節(jié)出于雙方自愿，沒(méi)有傷害第三方的利益。“應(yīng)該說(shuō)，能想出這么復(fù)雜的安排，還是很聰明、很專(zhuān)業(yè)的。”