魯能集團沒有想到的是，旗下房地產(chǎn)業(yè)注入廣宇發(fā)展僅僅1年半的時間，后者就開始顯現(xiàn)“營收下滑，業(yè)績增長乏力”的態(tài)勢。

　　若不是2017年9月那場重大資產(chǎn)重組，魯能集團的銷售規(guī)模也許在2018年就已進入千億銷售陣營。據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，2016年、2017年，魯能集團的銷售額分別為646.7億元、893.7億元，相應在流量金額排名位列第20、第21，權(quán)益金額排名均位列13名。

　　而2018年，進軍千億銷售俱樂部的房企共有30家。其中，榮盛發(fā)展、雅居樂、祥生地產(chǎn)和藍光發(fā)展插線飄過，流量金額分別為1005.1億元、1025.8億元、1029.2億元和1041.7億元。

　　重組后，作為魯能集團發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務主要平臺的廣宇發(fā)展，其規(guī)模也得到快速擴充。2017年，實現(xiàn)銷售金額271.1億元，同比增長297.51%。要知道，2016年其銷售額不過68.2億元。

　　但，規(guī)模擴充并沒有持續(xù)下去。2018年，廣宇發(fā)展實現(xiàn)銷售金額221.75億元。不難看出，廣宇發(fā)展規(guī)模出現(xiàn)一定幅度的下滑，這種趨勢在2019年就更為明顯了。今年上半年，上市公司共賣出去51.72億元的房子，僅為2018年的23.29%。除了需要解決重組遺留下來的同業(yè)競爭問題外，怎么樣來提升自身的規(guī)模與業(yè)績，是廣宇發(fā)展不可繞過的“難題”。

　　財經(jīng)評論員嚴躍進對《中國質(zhì)量萬里行》表示，近兩年來，廣宇發(fā)展在拿地等方面的節(jié)奏并不是特別快，項目擴張不多。也不排除重組后，上市公司關(guān)于企業(yè)未來發(fā)展經(jīng)營等一些核心東西還沒有做，這些都會限制它的銷售額。

　　現(xiàn)金流緊張

　　迫于現(xiàn)金流的緊張，廣宇發(fā)展“賣房子”之余，還在加快出售存貨資產(chǎn)。

　　11月22日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告，旗下全資子公司北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司(下稱“順義新城”)擬以9.17億元的掛牌底價，出售其持有位于北京豐臺區(qū)榴鄉(xiāng)路84號院的魯美項目S-24地塊1號樓3單元及地下部分存貨資產(chǎn)。

　　據(jù)其披露，通過上述出讓，順義新城可去化約7.51億元的存貨。

　　早于今年一季度，廣宇發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額就已為負，一改過去兩年良好局面。2019年中期、三季度，上市公司這一數(shù)值分別為-20.89億元和-24.89億元，現(xiàn)金流在持續(xù)惡化。廣宇發(fā)展“出售資產(chǎn)”，以求“加速資金回流”也就不難理解了。

　　事實上，如果沒有控股股東的持續(xù)輸血，廣宇發(fā)展將舉步維艱。

　　11月14日，魯能集團再次向上市公司東莞茶山項目公司、南京魯能硅谷公館項目公司分別提供10.52億元和1.2億元的財務資助，年利率5.5%，期限1年。而在這之前，魯能集團就已向兩家公司財務資助了1.1億元、14.48億元。

　　截至11月中旬，魯能集團及關(guān)聯(lián)方北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已為上市公司“輸血”97.17億元，占比上市公司2019年第一次臨時股東大會審議通過財務資助額的89.66%。值得一提的是，魯能集團對上市公司的“輸血”始于2015年，只是重組實施完畢后，財務資助的規(guī)模和頻率都大為增加。

　　業(yè)績增長“乏力”

　　將時間推至2017年10月，廣宇發(fā)展91.11億元重大資產(chǎn)重組實施完畢，控股股東魯能集團旗下主要房地產(chǎn)公司得以注入上市公司。由于全部是以發(fā)行股份的方式購買，魯能集團在上市公司中的持股比例大大上升，由之前的20.82%升至76.13%。另一方面，廣宇發(fā)展的業(yè)務也由之前的重慶、東莞和青島向宜賓、成都、濟南、南京、蘇州和北京等城市拓展。

　　重組后，廣宇發(fā)展營收和業(yè)績都取得了迅猛發(fā)展。2017年，上市公司實現(xiàn)營收216.43億元，實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤20.99億元，分別同比增長135.69%和263.02%。

　　但，這樣的勢頭沒有持續(xù)下去。2018年，上市公司營收和業(yè)績增速出現(xiàn)放緩跡象，相應僅增長25.01%和19.16%。2019年以來，更是雙雙深陷“下滑”。雖然，截至2019年三季度，廣宇發(fā)展業(yè)績已扭“跌”，實現(xiàn)6.6%的微增，但營收仍在下滑。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為，過去兩年，有些城市處于市場調(diào)控之中。廣宇發(fā)展大部分項目都在重慶、四川和北京等城市，其市場受到政策方面的影響，進而影響到了它的銷售。這可能是造成其重組后業(yè)績沒有持續(xù)發(fā)力的一個原因。

　　值得注意的是，上市公司資金鏈也“緊”了。2019年中期，廣宇發(fā)展貨幣資金為42.78億元，而其短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債分別為36.41億元、35.94億元，前者與后兩者之和還存在著29.57億元的缺口。

　　在巨大的償債壓力之下，廣宇發(fā)展開始發(fā)債。8月21日，上市公司發(fā)行了一筆于2022年到期金額為5億元的中期票據(jù)，利率為4.1%。兩個余月后，廣宇發(fā)展40億元商業(yè)地產(chǎn)抵押資產(chǎn)證券(CMBS)也完成了發(fā)行。截至2019年三季度，上市公司單短期借款就猛增至71.61億元，而其貨幣資金僅為66.54億元，后者難以覆蓋前者，短期償債問題并未消解。

　　《中國質(zhì)量萬里行》運用(借款總額-貨幣資金)/凈資產(chǎn)計算出廣宇發(fā)展近年來的凈負債率。2019年中期、三季度，上市公司這一數(shù)值分別為141.79%和138.01%，較之2018年相應上升8.27個百分點和4.49個百分點。此外，廣宇發(fā)展還面臨著負債擴張遠快于資產(chǎn)擴張的問題。2014年-2018年，上市公司負債合計年復合增長率為130.41%，相應總資產(chǎn)的增長率僅為99.3%。

　　數(shù)據(jù)來源：東方財富choice、《中國質(zhì)量萬里行》整理

　　諸多項目去化不佳

　　仔細梳理上市公司近年來財報就會發(fā)現(xiàn)，銷售額的下滑與其部分項目去化不佳不無關(guān)系。據(jù)其2018年年報披露，位于重慶渝北區(qū)的魯能星城十三街區(qū)項目，業(yè)態(tài)為soho、公寓和商業(yè)。該項目早于2016年12月就已竣工，2018年總預售面積12.82萬㎡，截至年末未售面積11.55萬㎡。這意味著過去一年魯能星城十三街區(qū)項目僅賣去1.27萬㎡的房子，去化9.91%。截至2019年中期，該項目的去化也只不過為27.37%。

　　重慶魯能公司去化不理想的項目，還有南渝星城、魯能城中央公館一期、魯能城二三期和九龍花園，這些項目都是在2016年、2017年竣工。2019年中期，上述項目相應去化為11.7%、9.73%、5.22%和6.21%。去化率之低，怎一個“凄慘”了得。縱觀廣宇發(fā)展所有已入市項目，這只不過是“低”的冰山一角。

　　同病相憐的還有商業(yè)，部分商業(yè)出租率之低，也足夠廣宇發(fā)展“發(fā)愁”一陣子。據(jù)其2019年中報披露，南渝星城S1-S3項目社區(qū)底商出租率僅為21%，較之2018年17.26%的比率并未增加多少。期內(nèi)，九龍花園、九龍花園東郡和江津領(lǐng)秀城項目社區(qū)商業(yè)的出租率則要更低了，分別僅為7%、3%和4%。要知道，這三者的體量接近5萬㎡。

　　因為質(zhì)量問題，上市公司多個已售商品房、商業(yè)還陷入訴訟糾紛。商品房如業(yè)主徐付榮發(fā)現(xiàn)房屋存在露筋、銹筋等問題，起訴重慶魯能開發(fā)(集團)有限公司，要求其進行質(zhì)量檢測、整改，并承擔賠償責任，涉案金額達18.29萬元。業(yè)主曹昕、楊玉玲因房屋漏水，認為順義新城維修時間過長，影響自身裝修房屋，遂起訴后者。

　　商業(yè)方面，業(yè)主楊紫琳在購買存在漏水問題商鋪后，2016年6月漏水已影響到租戶經(jīng)營，后商鋪一直空置至今。楊女士多次要求修復并賠償損失未果，遂起訴至法院，涉案金額達95.54萬元。

　　對于上市公司如何來解決短期償債、加快項目去化、提高商業(yè)出租率?以及今后在增強盈利能力方面有哪些計劃?《中國質(zhì)量萬里行》已發(fā)函致電上市公司，截至發(fā)稿未收到回復。

　　可以肯定的是，廣宇發(fā)展在努力做規(guī)模提升業(yè)績的同時，房屋質(zhì)量問題也必須重視起來。